Meu marido está no exterior e não pode assinar a venda do imóvel no Brasil. O que fazer?

Você encontrou um comprador para seu imóvel no Brasil. O preço foi acertado, a documentação começou a ser preparada e, em alguns casos, o financiamento do comprador já foi aprovado.

Mas, quando chegou a hora de assinar, surgiu um problema: seu marido ou sua esposa também precisa participar da venda, só que mora no exterior.

Talvez ele esteja nos Estados Unidos, em Portugal, na Inglaterra ou em outro país. Concorda com a negociação, mas não pode viajar ao Brasil apenas para comparecer ao banco ou cartório.

Em muitos casos, é possível vender o imóvel sem que o cônjuge precise retornar ao Brasil.

A solução pode envolver uma procuração consular, um documento formalizado perante notário estrangeiro ou um ato eletrônico pelo e-Notariado.

Entretanto, existe um detalhe que costuma provocar atrasos e despesas desnecessárias: nem toda procuração será adequada à operação que você pretende realizar.

Antes de gastar dinheiro com documentos, é necessário identificar por que a assinatura está sendo exigida e qual procedimento realmente poderá resolver o problema.

Meu marido precisa assinar a venda do imóvel mesmo morando no exterior?

Depende do regime de bens do casamento, da titularidade do imóvel e da legislação aplicável ao casal.

No Brasil, o artigo 1.647 do Código Civil estabelece, como regra, a necessidade de autorização do outro cônjuge para vender ou gravar um imóvel, ressalvadas as hipóteses legais, como o regime da separação absoluta de bens.

Essa autorização é conhecida como outorga conjugal.

Isso significa que um imóvel registrado apenas no nome do marido pode, em determinadas situações, exigir a autorização da esposa para ser vendido, e vice-versa.

Entretanto, quando o casamento foi realizado no exterior, não se deve presumir automaticamente que o regime de bens brasileiro será aplicado.

O artigo 7º, § 4º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB) estabelece critérios para identificar a legislação aplicável ao regime de bens, considerando o domicílio dos nubentes e, quando diferente, o primeiro domicílio conjugal.

Por isso, a primeira pergunta não deve ser apenas como conseguir a assinatura.

É necessário descobrir se o cônjuge precisa assinar, por qual motivo e em qual condição jurídica.

Seu cônjuge é proprietário do imóvel ou precisa apenas autorizar a venda?

Essa diferença é fundamental e costuma passar despercebida.

Imagine duas situações.

Situação 1: o imóvel pertence aos dois cônjuges.

O marido e a esposa constam como proprietários na matrícula ou possuem direitos patrimoniais que exigem sua participação como vendedores.

Nesse caso, a representação precisa contemplar os atos de alienação que cada um efetivamente deverá praticar.

Situação 2: o imóvel pertence apenas a um dos cônjuges, mas a autorização do outro é necessária.

Aqui, a participação pode ocorrer por meio da outorga conjugal, conforme o regime de bens e a legislação aplicável.

As duas situações não são juridicamente idênticas.

Uma procuração destinada apenas a autorizar a venda pode não ser suficiente para representar alguém que também precisa comparecer como vendedor.

Da mesma forma, não se deve conferir poderes amplos para alienar um imóvel quando a finalidade é exclusivamente prestar a autorização conjugal necessária.

O artigo 661, § 1º, do Código Civil exige poderes especiais e expressos para atos como a alienação de bens.

Portanto, antes de elaborar o documento, é necessário verificar a matrícula, o regime de bens e a posição de cada cônjuge na operação.

Como assinar a venda do imóvel estando no exterior?

Existem diferentes alternativas. A escolha depende da nacionalidade do cônjuge, dos documentos que possui, do país onde reside e das exigências da instituição que formalizará a venda.

Procuração pública no consulado brasileiro: pode ser uma alternativa para brasileiros residentes no exterior e para estrangeiros que preencham os requisitos do serviço consular.

Procuração perante notário estrangeiro: pode ser utilizada em determinadas situações, observadas as formalidades internacionais e os requisitos jurídicos brasileiros.

Procuração pública eletrônica pelo e-Notariado: pode permitir a prática do ato sem comparecimento físico ao tabelionato, desde que sejam atendidos os requisitos de identificação, assinatura eletrônica e competência notarial.

Assinatura eletrônica da própria operação: dependendo da natureza do negócio, pode existir uma modalidade de assinatura eletrônica admitida pelo tabelionato ou banco. Isso precisa ser confirmado previamente.

Nenhuma dessas alternativas deve ser escolhida apenas por parecer mais rápida ou barata.

O procedimento correto é aquele que produz um documento juridicamente adequado à operação e compatível com as exigências legítimas da instituição responsável.

Como fazer uma procuração no consulado brasileiro?

A procuração pública consular é lavrada por uma autoridade brasileira no exterior e permite nomear alguém para representar o interessado no Brasil.

Por ser um documento emitido por autoridade brasileira, não precisa de apostilamento nem de tradução juramentada para utilização no país.

O interessado deve consultar o consulado responsável por sua região, verificar os documentos exigidos e apresentar os poderes que pretende conferir.

Para operações imobiliárias, é importante que a procuração seja preparada considerando a finalidade concreta.

Conforme o caso, poderá ser necessário especificar poderes para vender determinado imóvel, assinar escritura, prestar outorga conjugal, receber valores, dar quitação ou praticar atos relacionados ao financiamento.

Não significa que todos esses poderes devam constar de toda procuração. A redação deve corresponder à participação efetiva do outorgante no negócio.

E se o cônjuge for estrangeiro e não possuir CRNM?

Esse é um problema frequente entre brasileiros casados com estrangeiros.

Ter CPF brasileiro ou ser casado com uma brasileira não significa, por si só, que o estrangeiro poderá lavrar procuração pública em um consulado brasileiro.

O atendimento está sujeito às regras do Ministério das Relações Exteriores e do posto consular. Em diversos consulados, exige-se Carteira de Registro Nacional Migratório (CRNM) válida para a lavratura de procuração pública por estrangeiros.

Quando o interessado não atende aos requisitos consulares, uma alternativa pode ser formalizar o documento perante notário ou autoridade competente no país de residência.

Mas é necessário verificar previamente a forma jurídica exigida no Brasil e os poderes necessários.

A autoridade consular não é responsável por garantir que a procuração atenda às exigências específicas do banco ou cartório brasileiro. Por isso, a minuta deve ser conferida antes da emissão.

Procuração feita nos Estados Unidos, Inglaterra ou Portugal vale no Brasil?

Pode valer, mas a resposta depende do documento e da operação.

Uma procuração formalizada perante autoridade estrangeira poderá precisar de apostilamento ou legalização consular, conforme o país de origem.

Também poderá ser necessária tradução pública juramentada para o português e registro no Cartório de Títulos e Documentos, conforme a finalidade e as exigências aplicáveis.

Entretanto, existe uma diferença importante entre a regularidade formal do documento e sua suficiência jurídica para vender um imóvel.

Uma procuração apostilada não é automaticamente uma procuração adequada para uma venda imobiliária.

A apostila certifica a origem do documento público, mas não confirma que os poderes conferidos são suficientes para a operação.

Outro ponto relevante é a natureza do ato praticado pelo notário estrangeiro.

Em determinados países, o notário pode apenas reconhecer a assinatura do interessado. Isso não significa, necessariamente, que tenha sido produzido um instrumento equivalente à procuração pública exigida para determinado ato no Brasil.

O artigo 657 do Código Civil estabelece que a outorga do mandato deve observar a forma exigida para o ato a ser praticado.

Por isso, antes de providenciar uma procuração estrangeira, é necessário confirmar se a forma do documento e os poderes pretendidos serão juridicamente adequados à venda.

Esse cuidado pode evitar despesas com apostilamento, tradução e registro de um documento que depois não resolve o problema.

Posso fazer a procuração pelo e-Notariado estando fora do Brasil?

O e-Notariado permite a realização de atos notariais eletrônicos, inclusive procurações públicas, mediante procedimentos de identificação, videoconferência e assinatura eletrônica.

A regulamentação está prevista no Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, instituído pelo Provimento CNJ nº 149/2023, com suas alterações posteriores.

Um ponto importante é a competência do tabelionato.

O artigo 303, parágrafo único, prevê regras de competência para a lavratura de procuração pública eletrônica relacionadas ao domicílio do outorgante e à localização do imóvel, conforme a hipótese.

Assim, quando a procuração estiver relacionada à venda de um imóvel no Brasil, a localização desse bem pode ser relevante para identificar o tabelionato competente.

Entretanto, morar no exterior não garante, por si só, que o interessado conseguirá realizar o procedimento eletrônico.

É necessário verificar as condições de identificação, certificação digital, assinatura e realização do ato perante o tabelionato.

Também não se deve confundir a possibilidade de lavrar uma procuração eletrônica com a aceitação dessa procuração em qualquer financiamento imobiliário.

Se a venda envolve um banco, confirme primeiro como a instituição pretende formalizar a operação.

Caso prático: comprador aprovado pela Caixa e cônjuge morando no exterior

Considere a seguinte situação.

Um brasileiro mora na Inglaterra e está vendendo um imóvel localizado no Brasil.

O comprador já conseguiu aprovação do financiamento pela Caixa Econômica Federal.

O vendedor apresenta a matrícula do imóvel e sua certidão de casamento. O casamento foi realizado no exterior, e sua esposa é estrangeira.

Ela concorda com a venda, mas não possui CRNM e não pode viajar ao Brasil para assinar.

Durante a análise jurídica, surge uma exigência relacionada à participação da esposa na operação.

O vendedor imagina que basta pedir uma procuração no consulado.

Entretanto, antes de tomar essa providência, existem questões que precisam ser esclarecidas.

Primeiro: a esposa precisa participar como proprietária ou apenas prestar autorização conjugal?

A resposta depende da titularidade do imóvel, do regime de bens e da legislação aplicável ao casamento.

Segundo: qual documento o banco aceitará?

É necessário confirmar a modalidade de procuração, os poderes exigidos e a forma de assinatura do contrato.

Terceiro: a esposa pode utilizar o consulado brasileiro?

Se não preencher os requisitos consulares, poderá ser necessário avaliar uma procuração formalizada perante autoridade estrangeira ou outra alternativa juridicamente admissível.

Quarto: a documentação do casamento está regular para a operação?

Se a certidão brasileira não esclarece o regime de bens, ou se o casamento ainda não foi trasladado, poderão surgir exigências adicionais.

Nesse cenário, simplesmente emitir uma procuração sem resolver essas questões pode gerar mais despesas e atrasar a venda.

O exemplo demonstra por que a análise precisa começar pela exigência concreta do banco, e não pela escolha antecipada de um documento.

Se o problema envolve a análise de crédito ou a documentação matrimonial, leia também nosso artigo sobre financiamento de imóvel no Brasil e casamento realizado no exterior.

Antes de gastar dinheiro com procuração, pergunte isto ao banco ou cartório

Se a venda já está em andamento, procure obter as exigências por escrito.

Essas são as informações mais importantes:

1. Qual é exatamente a participação exigida do cônjuge?

Ele deverá assinar como vendedor, coproprietário ou apenas prestar autorização conjugal?

2. A instituição aceita representação por procurador?

Confirme se é possível concluir a operação sem comparecimento pessoal.

3. Qual modalidade de procuração será admitida?

Pergunte se deve ser pública, se pode ser consular, se admite instrumento estrangeiro e se existe possibilidade de utilização do e-Notariado.

4. Quais poderes devem constar no documento?

Solicite, quando disponível, uma minuta ou relação específica de poderes.

5. A documentação estrangeira exige providências adicionais?

Verifique a necessidade de apostilamento ou legalização, tradução juramentada e registro no Brasil.

6. O casamento e o regime de bens já foram aceitos na análise jurídica?

Essa pergunta é fundamental. A procuração pode estar correta e, ainda assim, a venda permanecer bloqueada por uma pendência relativa ao estado civil.

7. Existe prazo para apresentar os documentos?

Quando há financiamento aprovado, o atraso pode comprometer o andamento da operação. É importante conhecer os prazos aplicáveis e evitar providências desnecessárias.

Essas informações permitem preparar um documento direcionado ao problema real.

Casei no exterior e não registrei o casamento no Brasil. Isso impede a venda?

Pode criar dificuldades, mas não significa que a venda seja necessariamente impossível.

O casamento celebrado validamente no exterior pode produzir efeitos jurídicos independentemente de seu traslado imediato para o registro civil brasileiro, observadas as regras aplicáveis.

Por isso, não é correto presumir que alguém seja solteiro no Brasil apenas porque seu casamento estrangeiro ainda não foi registrado aqui.

Na prática, o banco ou cartório poderá exigir documentos para comprovar o estado civil e identificar o regime de bens.

Dependendo do caso, poderá ser necessário regularizar previamente o casamento.

Essa providência é diferente da procuração.

A procuração resolve a representação de uma pessoa que não pode comparecer. Já o traslado e a comprovação do regime de bens dizem respeito à documentação matrimonial e aos seus efeitos jurídicos.

Se você está nessa situação, veja como registrar no Brasil um casamento realizado no exterior.

E se a certidão de casamento disser que o regime de bens não consta?

Essa é outra situação que pode dificultar a venda.

Em determinados casamentos realizados no exterior, a certidão brasileira não apresenta um regime de bens equivalente aos previstos no Código Civil.

Isso não significa necessariamente que o casal não possua regime patrimonial.

A questão pode ser identificar qual legislação estrangeira rege o casamento e quais efeitos ela produz sobre os bens.

O artigo 7º, § 4º, da LINDB estabelece os critérios de conexão para determinar a legislação aplicável ao regime de bens.

Dependendo das circunstâncias, poderá ser necessário apresentar documentação complementar para comprovar o regime patrimonial e permitir a qualificação jurídica do negócio.

A Resolução CNJ nº 155/2012, com as alterações da Resolução nº 583/2024, também disciplina aspectos da comprovação da legislação estrangeira aplicável ao regime de bens no contexto do traslado de casamento.

Uma procuração, por mais completa que seja, não substitui a comprovação do regime de bens quando essa informação é necessária à venda.

Explicamos o assunto em cartório exige comprovação do regime de bens do casamento no exterior: como resolver?.

O banco pode exigir que os dois cônjuges assinem como vendedores?

O banco pode exigir a participação das pessoas juridicamente necessárias à operação, mas a forma como cada uma deve comparecer precisa corresponder à sua condição jurídica.

Existe diferença entre ser proprietário, titular de direitos patrimoniais e cônjuge que presta autorização para a alienação.

Por isso, quando um contrato apresenta os dois cônjuges como vendedores, é importante verificar se essa qualificação está adequada à titularidade do imóvel, ao regime de bens e à estrutura da operação.

Também é necessário distinguir as exigências jurídicas das rotinas documentais adotadas pela instituição financeira.

Quando houver dúvida, a melhor providência é solicitar esclarecimento formal ao banco antes de emitir procurações ou alterar documentos.

Posso assinar a venda como solteiro porque meu casamento não está registrado no Brasil?

Não é uma solução segura.

A ausência de traslado do casamento estrangeiro não autoriza a pessoa a declarar um estado civil incompatível com sua situação jurídica.

Uma declaração incorreta pode gerar problemas na formalização do negócio, no registro imobiliário e em futuras discussões patrimoniais.

Se o casamento ocorreu no exterior e ainda não foi regularizado no Brasil, a solução deve ser construída a partir da documentação verdadeira e da legislação aplicável.

O caminho adequado é esclarecer o estado civil, verificar a necessidade de traslado e identificar como o cônjuge deverá participar da operação.

O objetivo deve ser concluir uma venda juridicamente regular, e não apenas conseguir a assinatura de um contrato.

E se meu marido ou minha esposa não concordar com a venda?

Nesse caso, a dificuldade não é simplesmente a distância.

Uma procuração pressupõe que o interessado concorde em conferir poderes a outra pessoa.

Se existe recusa em autorizar a alienação, será necessário analisar os motivos e os direitos envolvidos.

Quando a outorga conjugal é juridicamente necessária e a recusa ocorre sem motivo justo, o artigo 1.648 do Código Civil prevê a possibilidade de suprimento judicial da autorização.

Entretanto, essa solução não deve ser confundida com o direito de obrigar alguém a vender sua própria participação em um imóvel.

Se o cônjuge também é proprietário, ou existe controvérsia sobre partilha e direitos patrimoniais, a situação pode exigir outras medidas jurídicas.

A aplicação dessas regras também deve considerar a legislação pertinente ao casamento e ao imóvel.

Perguntas frequentes

Meu marido mora nos Estados Unidos. Ele precisa vir ao Brasil para vender o imóvel?

Não necessariamente. Dependendo da operação, poderá ser representado por procuração adequada ou participar de procedimento eletrônico admitido pela instituição responsável.

Minha esposa é estrangeira e não possui CRNM. Ela pode fazer procuração no consulado?

A procuração pública consular para estrangeiros está sujeita aos requisitos do Ministério das Relações Exteriores e do posto consular. Em diversos consulados, exige-se CRNM válida. Quando essa alternativa não estiver disponível, poderá ser necessário avaliar um instrumento perante notário estrangeiro.

Uma procuração americana apostilada é suficiente para vender imóvel no Brasil?

Não necessariamente. Além do apostilamento, podem existir exigências de tradução, registro, forma do instrumento e poderes específicos.

Posso fazer tudo pelo e-Notariado?

Depende. O sistema permite determinados atos notariais eletrônicos, mas é necessário verificar os requisitos de identificação, competência do tabelionato e adequação da forma escolhida para a operação.

O comprador já teve o financiamento aprovado. Por que o banco ainda exige documentos?

Porque a aprovação do crédito do comprador não significa que a análise jurídica da venda e dos vendedores esteja concluída. Pendências de estado civil, representação ou documentação imobiliária ainda podem impedir a formalização.

O imóvel está somente no meu nome. Preciso da assinatura do cônjuge?

Pode ser necessária, conforme o regime de bens e a legislação aplicável. A titularidade indicada na matrícula não resolve, isoladamente, a questão da outorga conjugal.

O cartório recusou registrar a venda. O que posso fazer?

É necessário identificar a exigência formulada e verificar se ela decorre de problema na procuração, na qualificação das partes, no regime de bens ou em outro documento. Veja também nosso artigo sobre cartório que não registrou a venda de imóvel por causa de casamento no exterior.

Como resolver a venda sem o cônjuge voltar ao Brasil?

Quando o marido ou a esposa mora no exterior, a distância nem sempre impede a venda de um imóvel brasileiro.

Em muitos casos, existem alternativas legítimas para realizar a assinatura ou conferir poderes a um representante.

Entretanto, a solução depende de identificar corretamente a participação do cônjuge, o regime de bens, a documentação matrimonial e as exigências da operação.

A providência mais importante é confirmar esses elementos antes de emitir documentos no exterior.

O objetivo não é conseguir qualquer procuração. É obter a documentação correta para que a venda possa ser concluída sem criar novos problemas jurídicos.