Cartório não registrou a venda do imóvel por causa do casamento no exterior. O que fazer?

Você vendeu um imóvel no Brasil, a escritura foi lavrada, mas, na hora de registrar a transferência, o Registro de Imóveis apontou uma pendência relacionada ao seu casamento realizado no exterior.

Isso pode acontecer quando o casamento foi registrado no Brasil sem que o regime de bens tenha ficado claramente definido — inclusive em certidões nas quais aparece a informação “regime de bens: não consta”.

E muitas vezes o proprietário só descobre esse problema anos depois do casamento, justamente quando tenta vender um imóvel no Brasil.

A escritura pode até ter sido lavrada no Tabelionato de Notas, mas o Registro de Imóveis pode exigir a regularização da situação matrimonial antes de efetuar o registro.

A boa notícia é que essa pendência pode ter solução. Dependendo de como o casamento foi celebrado e registrado, é possível regularizar a informação sobre o regime de bens e, depois, prosseguir com o registro imobiliário.

Por que o casamento no exterior pode impedir o registro da venda do imóvel?

Para registrar a transferência de um imóvel, o Registro de Imóveis precisa identificar corretamente o estado civil do proprietário e, quando ele é casado, qual é o regime de bens do casamento.

Essa informação é importante porque o regime de bens pode determinar se o imóvel integra o patrimônio comum do casal e se o outro cônjuge precisa participar do negócio.

O problema aparece quando o casamento foi realizado no exterior e a documentação brasileira não permite identificar com segurança qual regime de bens se aplica. É comum a dificuldade surgir quando a certidão brasileira traz expressões como “regime de bens: não consta”.

Nessa situação, o registrador pode formular uma exigência antes de efetuar o registro da transferência.

Por isso, muitas vezes o problema não está no imóvel nem na escritura de compra e venda. A pendência está no casamento e precisa ser resolvida para que o negócio imobiliário possa seguir.

A escritura foi lavrada. Isso significa que o imóvel já foi transferido?

Não necessariamente. A lavratura da escritura e o registro da transferência são etapas diferentes.

O Tabelionato de Notas pode lavrar a escritura de compra e venda e, posteriormente, o Registro de Imóveis identificar uma exigência que impeça o registro daquele título.

É justamente nesse momento que muitos proprietários descobrem uma pendência relacionada ao casamento realizado no exterior.

Enquanto a escritura não é registrada na matrícula do imóvel, a propriedade não é transferida ao comprador. Por isso, não é recomendável simplesmente ignorar a exigência do cartório ou entregar o problema para ser resolvido posteriormente.

O primeiro passo é entender exatamente qual informação relativa ao casamento ou ao regime de bens está impedindo o registro. A partir daí, é possível definir a forma adequada de regularização.

Meu casamento ficou registrado no Brasil como “regime de bens: não consta”. E agora?

Essa informação de “regime de bens: não consta” na certidão não significa que o casamento não tenha regime de bens. Significa que o regime aplicável não ficou definido ou indicado naquele registro brasileiro.

E é justamente essa ausência que pode gerar problemas quando um dos cônjuges precisa praticar um ato patrimonial no Brasil, como vender ou adquirir um imóvel.

Hoje existem situações em que essa omissão pode ser regularizada diretamente no Registro Civil, sem necessidade de processo judicial. O procedimento e os documentos necessários dependem de onde o casamento foi celebrado, do domicílio dos cônjuges à época e da legislação aplicável ao casamento.

Em alguns casos, pode ser necessário apresentar documentos ou declarações emitidos no exterior para demonstrar qual regime de bens rege aquele casamento.

Por isso, antes de iniciar qualquer procedimento, é importante analisar a certidão de casamento, o registro feito no Brasil e a exigência apresentada pelo Registro de Imóveis. É essa análise que permite identificar exatamente o que precisa ser corrigido.

Quais documentos podem ser necessários para resolver essa pendência?

Os documentos variam conforme o país onde o casamento foi celebrado e a forma como ele foi posteriormente registrado no Brasil.

Em geral, a análise começa pela certidão estrangeira de casamento, pela certidão brasileira resultante do traslado e pela nota de exigência apresentada pelo Registro de Imóveis.

Dependendo do caso, o cartório pode solicitar também documentos ou declarações que comprovem o regime de bens aplicável e até a legislação estrangeira relacionada ao casamento, inclusive a legislação do país ou local indicada pelo próprio cartório, para verificar quais regras patrimoniais são aplicáveis ao caso.

Documentos estrangeiros também podem precisar de apostilamento ou legalização e tradução juramentada, conforme a origem e a finalidade do documento.

O ponto importante é que não existe uma lista única para todos os casamentos realizados no exterior. Antes de providenciar documentos, traduções ou outras formalidades, é preciso entender exatamente o que o Registro de Imóveis está exigindo e por quê.

Preciso entrar com uma ação judicial para informar o regime de bens?

Nem sempre.

Atualmente, existem situações em que a omissão do regime de bens no registro brasileiro de um casamento celebrado no exterior pode ser resolvida diretamente no Registro Civil, sem necessidade de ajuizar uma ação.

Isso depende, porém, das circunstâncias do casamento e da documentação disponível. Em alguns casos, será necessário demonstrar qual legislação era aplicável aos cônjuges e qual regime patrimonial decorre dela.

Por isso, receber uma exigência do Registro de Imóveis não significa automaticamente que será necessário entrar na Justiça.

Antes disso, é importante verificar se a pendência pode ser solucionada pela via extrajudicial, corrigindo ou complementando as informações do casamento no registro civil brasileiro.

O que fazer quando o Registro de Imóveis recusa o registro da venda?

O primeiro passo é não tentar resolver a exigência de forma genérica. É preciso identificar exatamente qual informação relacionada ao casamento está impedindo o registro.

Na prática, o caminho costuma começar pela análise da nota de exigência do Registro de Imóveis, da certidão brasileira de casamento e dos documentos do casamento realizado no exterior.

A partir dessa análise, é possível verificar se será necessário complementar a informação sobre o regime de bens, apresentar documentos ou a legislação estrangeira aplicável, realizar alguma averbação no Registro Civil ou adotar outro procedimento específico.

Depois de regularizada a pendência matrimonial, a documentação pode ser novamente apresentada ao Registro de Imóveis para que o registro da transferência prossiga.

Quanto mais cedo essa análise for feita, menor o risco de uma venda já negociada ficar parada por uma pendência que só apareceu na etapa final do registro.

E se a escritura já tiver sido feita antes de descobrir o problema?

Isso pode acontecer. A negociação pode avançar e a escritura ser lavrada antes que a pendência relacionada ao casamento seja identificada.

O problema pode aparecer somente quando o título é apresentado ao Registro de Imóveis. Nesse momento, comprador e vendedor podem já ter acertado pagamento, entrega das chaves ou até a posse do imóvel, enquanto a transferência da propriedade continua pendente de registro.

Nessa situação, não é recomendável simplesmente deixar a exigência para o comprador resolver posteriormente. É importante identificar a origem da pendência matrimonial e verificar como regularizá-la para permitir o registro da transferência.

Dá para resolver essa pendência mesmo morando no exterior?

Sim. Em muitos casos, a regularização pode ser conduzida no Brasil mesmo que os cônjuges estejam morando no exterior.

Grande parte da documentação pode ser providenciada à distância e, em muitos casos, os atos necessários no Brasil podem ser realizados por meio de procuração, conforme as exigências do procedimento.

O ponto principal é identificar primeiro onde está a pendência: no traslado do casamento, na definição do regime de bens, na documentação estrangeira ou em uma exigência específica formulada pelo Registro de Imóveis.

Com isso definido, é possível organizar a regularização sem que o proprietário precise viajar ao Brasil apenas para tentar descobrir pessoalmente o que o cartório está exigindo.

Para brasileiros que vivem no exterior e estão com uma venda de imóvel parada no Brasil, essa análise pode ser feita antes mesmo do envio dos documentos, evitando deslocamentos e providências desnecessárias.

Seu imóvel ficou com o registro parado por causa do casamento no exterior?

Uma exigência relacionada ao casamento ou ao regime de bens não significa necessariamente que a venda do imóvel esteja perdida. O importante é identificar a origem da pendência e regularizar o ponto correto.

A MCDS Marcondes Advocacia Internacional atua com brasileiros que vivem no exterior e precisam regularizar no Brasil questões relacionadas a casamentos celebrados fora do país, regime de bens e seus efeitos perante os registros brasileiros.

A análise da certidão de casamento, da documentação estrangeira e da exigência apresentada pelo Registro de Imóveis permite identificar a origem da pendência e definir as providências necessárias para que o registro possa prosseguir.