Sou casado com estrangeiro. Posso comprar um imóvel no Brasil?

Você é brasileiro, casou com uma pessoa americana, portuguesa, italiana ou de outra nacionalidade e agora pretende comprar um imóvel no Brasil.

Talvez seja um apartamento para passar férias, um imóvel para investimento ou uma casa para morar quando a família decidir retornar ao país.

A negociação parece simples até que o corretor, o banco ou o cartório faz uma pergunta:

“Você é casado? Seu marido ou sua esposa é estrangeiro? Esse casamento está registrado no Brasil?”

Nesse momento, surgem dúvidas que muitas pessoas nunca precisaram enfrentar: o estrangeiro precisa ter CPF? Deve participar da escritura? O casamento precisa ser registrado no Brasil? E qual regime de bens será considerado?

A resposta depende de alguns fatores, mas existe um ponto fundamental: ser casado com estrangeiro não impede, por si só, a compra de um imóvel no Brasil.

O cuidado está em compreender como esse casamento interfere na aquisição e na futura situação patrimonial do casal.

Sou brasileiro e meu cônjuge é estrangeiro. Posso comprar um imóvel no Brasil?

Sim. A nacionalidade estrangeira do marido ou da esposa não representa, isoladamente, um impedimento para a aquisição de imóvel no Brasil.

Imagine uma brasileira que mora nos Estados Unidos, é casada com um americano e pretende comprar um apartamento em Goiânia.

O fato de o marido ser americano não impede automaticamente a negociação.

Entretanto, será necessário verificar como o casamento será informado na escritura, qual regime patrimonial se aplica e se o cônjuge estrangeiro participará formalmente da aquisição.

Também é importante distinguir a compra de imóveis urbanos das aquisições de imóveis rurais e de bens situados em áreas sujeitas a restrições específicas, que podem envolver exigências legais adicionais para estrangeiros.

Na compra comum de um imóvel urbano, o principal cuidado costuma estar na documentação matrimonial e na forma de aquisição.

Meu marido ou minha esposa estrangeira precisa ter CPF no Brasil?

Depende da participação do cônjuge no negócio.

O CPF não é exclusivo de brasileiros. Pessoas estrangeiras, mesmo residentes no exterior, podem obter inscrição na Receita Federal.

A Instrução Normativa RFB nº 2.172/2024 estabelece a obrigatoriedade de inscrição no CPF para pessoas físicas, residentes no Brasil ou no exterior, que pratiquem operações imobiliárias no país ou possuam bens e direitos sujeitos a registro público.

Portanto, quando o cônjuge estrangeiro figura como comprador ou titular de direitos imobiliários, a inscrição no CPF é, em regra, necessária.

A situação merece análise diferente quando o imóvel será adquirido formalmente apenas pelo brasileiro e o cônjuge estrangeiro comparece ao ato somente para prestar anuência ou cumprir alguma exigência documental.

Nesse caso, é necessário verificar a natureza da participação e as exigências aplicáveis à escritura e ao registro.

O que não se pode fazer é presumir que o CPF será dispensável em qualquer situação apenas porque o estrangeiro não mora no Brasil.

O estrangeiro precisa morar no Brasil ou ter CRNM para comprar um imóvel?

Em regra, não, quando se trata da aquisição comum de imóvel urbano.

Uma pessoa estrangeira pode adquirir imóvel urbano no Brasil mesmo residindo permanentemente em outro país, observadas as restrições legais específicas.

Isso significa que o marido americano ou a esposa portuguesa não precisa necessariamente mudar-se para o Brasil apenas para participar da compra.

Também é importante não confundir CPF com Carteira de Registro Nacional Migratório (CRNM).

O CPF é um cadastro fiscal. A CRNM é um documento de identificação relacionado ao registro migratório no Brasil.

A necessidade de CPF para determinada operação não significa que a pessoa precise possuir CRNM ou autorização de residência brasileira.

O cuidado muda quando a aquisição envolve imóvel rural ou alguma situação submetida a legislação especial.

Preciso registrar meu casamento estrangeiro no Brasil antes de comprar o imóvel?

Essa é uma das questões mais importantes.

Um casamento validamente celebrado no exterior não se torna inexistente simplesmente porque ainda não foi trasladado para o Registro Civil brasileiro.

Entretanto, a validade do casamento e a regularidade da documentação necessária para uma operação imobiliária são questões diferentes.

Imagine que uma brasileira se casou na Inglaterra, mas seus documentos brasileiros ainda não refletem esse casamento.

Anos depois, ela decide comprar um apartamento no Brasil.

A negociação pode avançar, mas, na preparação da escritura ou no momento do registro da aquisição, poderão surgir exigências relacionadas ao estado civil e ao regime de bens.

Dependendo da situação, poderá ser necessário providenciar o traslado do casamento ou apresentar outros documentos capazes de esclarecer a situação matrimonial.

Isso não significa que toda negociação imobiliária dependa necessariamente de traslado prévio.

Significa que a falta de registro do casamento no Brasil pode se transformar em obstáculo na formalização ou no registro da aquisição.

Também não é correto declarar-se solteiro apenas porque o casamento estrangeiro ainda não aparece nos registros brasileiros.

Para compreender o procedimento de regularização, veja como registrar um casamento realizado no exterior no Brasil.

Posso comprar o imóvel somente no meu nome, sem incluir o cônjuge estrangeiro?

Em determinadas situações, sim.

Mas existe uma diferença importante entre o nome que aparece como comprador na escritura e os direitos patrimoniais que podem decorrer do casamento.

Imagine um brasileiro casado com uma italiana que decide comprar um apartamento no Brasil apenas em seu nome.

A escritura pode indicar somente ele como adquirente, conforme a estrutura jurídica do negócio.

Isso, porém, não significa necessariamente que o imóvel será exclusivamente seu em uma futura partilha.

Dependendo do regime de bens aplicável, da origem dos recursos e das circunstâncias da aquisição, o bem poderá integrar o patrimônio comum do casal.

Portanto, comprar um imóvel somente em nome do brasileiro não é uma forma automática de afastar os direitos patrimoniais do cônjuge estrangeiro.

O que determina esses efeitos não é apenas a identificação do comprador na escritura, mas o conjunto das regras jurídicas aplicáveis à relação patrimonial do casal.

E se o dinheiro utilizado na compra for exclusivamente meu?

Essa informação pode ser juridicamente relevante.

Imagine que uma brasileira pretenda comprar um imóvel utilizando dinheiro que já possuía antes do casamento.

Em outra situação, o valor pode ter sido recebido por herança ou doação.

Há ainda os casos em que a aquisição será realizada com rendimentos obtidos durante o casamento ou com recursos pertencentes aos dois cônjuges.

Essas situações não produzem necessariamente as mesmas consequências patrimoniais.

Dependendo do regime de bens aplicável, determinados recursos poderão conservar natureza particular, enquanto outros poderão integrar o patrimônio comum.

Também pode ser importante documentar a origem do dinheiro e verificar se existem requisitos para demonstrar eventual sub-rogação patrimonial.

A origem dos recursos pode influenciar a titularidade econômica do imóvel, mas não deve ser analisada isoladamente do regime de bens.

Por isso, quem pretende comprar um imóvel no Brasil com recursos particulares deve esclarecer essa questão antes da escritura, especialmente quando deseja evitar discussões futuras sobre a propriedade do bem.

Qual regime de bens vale quando o brasileiro se casa com estrangeiro?

O regime de bens não é necessariamente determinado pela nacionalidade dos cônjuges nem apenas pelo país onde ocorreu a cerimônia.

O artigo 7º, § 4º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro estabelece, como regra, que o regime patrimonial obedece à lei do país em que os nubentes tinham domicílio e, se possuíam domicílios diferentes, à lei do primeiro domicílio conjugal.

Imagine um brasileiro e uma italiana que se casaram em Portugal, mas estabeleceram seu primeiro domicílio conjugal na Inglaterra.

Não seria correto concluir automaticamente que o regime patrimonial será português apenas porque a cerimônia ocorreu em Portugal.

É necessário examinar as circunstâncias do casamento, o domicílio juridicamente relevante, a legislação aplicável e eventual pacto antenupcial.

Existe ainda outra distinção importante.

A legislação aplicável ao regime de bens não elimina as regras brasileiras sobre aquisição, escritura e registro de imóveis situados no Brasil.

Isso significa que, mesmo quando o regime patrimonial é disciplinado por legislação estrangeira, a operação imobiliária deverá observar as exigências legais e registrais brasileiras pertinentes.

A análise precisa considerar essas duas dimensões: os direitos patrimoniais do casal e a formalização da aquisição do imóvel.

Minha certidão brasileira informa “regime de bens: não consta”. Isso pode impedir a compra?

Pode gerar exigências.

Alguns casamentos celebrados no exterior são trasladados para o Brasil sem que o regime patrimonial fique expressamente identificado na certidão brasileira.

Isso não significa que o casamento não possua regime de bens.

O problema é que o banco, o tabelionato ou o Registro de Imóveis pode precisar dessa informação para avaliar os efeitos patrimoniais da operação.

A Resolução CNJ nº 155/2012, alterada pela Resolução nº 583/2024, contempla mecanismos para averbação posterior do regime de bens em determinadas situações, inclusive pela via extrajudicial, quando atendidos os requisitos normativos.

Portanto, a ausência dessa informação não significa automaticamente que será necessário ajuizar uma ação.

O procedimento dependerá da legislação aplicável ao casamento e da documentação disponível.

Explicamos essa questão no artigo Meu casamento no exterior ficou com “regime de bens: não consta”. Como regularizar?.

Meu cônjuge estrangeiro precisa assinar a escritura de compra?

Não existe uma exigência geral de que todo cônjuge deva assinar como comprador em qualquer aquisição imobiliária.

É necessário distinguir a participação como adquirente, a eventual necessidade de identificação ou anuência e os efeitos patrimoniais decorrentes do casamento.

O artigo 1.647 do Código Civil brasileiro prevê hipóteses de autorização conjugal para determinados atos, especialmente relacionados à alienação ou à constituição de ônus sobre imóveis, observadas as exceções legais.

Essa regra não deve ser interpretada como uma obrigação automática de ambos os cônjuges assinarem toda escritura de compra.

Além disso, quando o casamento envolve elementos internacionais, é necessário verificar a legislação pertinente antes de aplicar indiscriminadamente as regras brasileiras de autorização conjugal.

A questão merece ainda mais cuidado quando a aquisição envolve financiamento e constituição de garantia imobiliária.

Por isso, a participação do cônjuge estrangeiro deve ser definida conforme a natureza da operação e o regime patrimonial aplicável.

Meu cônjuge estrangeiro não quer participar da compra. Posso comprar sozinho?

Essa situação é relativamente comum.

Imagine uma brasileira que mora na Alemanha, é casada com um alemão e pretende comprar um apartamento no Brasil utilizando seus próprios recursos.

O marido não deseja participar da negociação, não pretende viajar e não quer aparecer como comprador.

Isso não significa, por si só, que a aquisição seja impossível.

Em determinadas situações, a brasileira poderá figurar sozinha como adquirente.

Entretanto, a decisão do cônjuge de não participar formalmente da compra não altera automaticamente os direitos patrimoniais que possam decorrer do casamento.

Se o regime aplicável estabelecer comunicação patrimonial, a ausência do nome do marido na escritura não necessariamente afastará seus direitos.

Da mesma forma, se a aquisição depender de alguma manifestação ou documentação específica, a simples recusa em participar poderá exigir uma análise jurídica adicional.

O correto é verificar se a participação do cônjuge é juridicamente necessária para aquela operação e quais efeitos patrimoniais resultarão da aquisição.

Podemos comprar um imóvel no Brasil sem viajar?

Em muitos casos, sim.

Brasileiros e estrangeiros residentes no exterior podem participar de operações imobiliárias por meio de representantes, desde que sejam observados os requisitos legais.

Uma das possibilidades é utilizar procuração com poderes adequados para a aquisição.

Dependendo das circunstâncias, o instrumento poderá ser lavrado perante repartição consular brasileira ou autoridade estrangeira competente.

Procurações estrangeiras podem exigir apostilamento ou legalização, tradução juramentada e outras formalidades para utilização no Brasil.

Também existem procedimentos eletrônicos notariais, sujeitos aos requisitos próprios.

O ponto principal é verificar antecipadamente quais poderes deverão constar da procuração e quais documentos serão aceitos pelo tabelionato e pelo Registro de Imóveis.

Não é recomendável preparar a procuração sem conhecer as exigências da operação, porque uma omissão pode impedir sua utilização no momento da assinatura.

E se o banco não aprovar o financiamento porque sou casado com estrangeiro?

É importante distinguir a possibilidade jurídica de comprar um imóvel das exigências específicas de uma instituição financeira.

Quando a compra é realizada com recursos próprios, a operação possui características diferentes de uma aquisição financiada.

No financiamento, o banco precisa avaliar o crédito, a documentação dos envolvidos, as garantias e os requisitos da operação.

Quando existe casamento celebrado no exterior, podem surgir exigências relacionadas à identificação do cônjuge, ao estado civil, ao regime de bens ou à formalização da garantia imobiliária.

Isso não significa que todo brasileiro casado com estrangeiro terá o financiamento recusado.

Significa que o banco poderá exigir documentação adicional e aplicar critérios próprios de concessão de crédito, além das exigências legais pertinentes.

Se o financiamento já foi dificultado por questões matrimoniais, veja o que fazer quando o banco não aprova o financiamento por causa do casamento realizado no exterior.

Quais documentos podem ser necessários para comprar o imóvel?

A documentação dependerá de quem participará da aquisição, do regime de bens e da forma de pagamento.

A análise normalmente envolve a identificação dos compradores, CPF, certidão de casamento, eventual traslado brasileiro e documentos relacionados ao imóvel.

Quando um dos cônjuges é estrangeiro, também pode ser necessário examinar a identificação utilizada no exterior, a correspondência dos nomes e a documentação que demonstra o casamento.

Se o regime patrimonial depender de legislação estrangeira, poderão ser exigidos documentos adicionais para esclarecer as regras aplicáveis.

Em determinadas situações, será necessário apresentar pacto antenupcial, declarações ou outros elementos relacionados à origem dos recursos utilizados na aquisição.

Documentos estrangeiros podem precisar de apostilamento ou legalização e tradução juramentada, conforme sua natureza e finalidade.

Não existe uma lista única de documentos aplicável a todos os brasileiros casados com estrangeiros.

Antes de providenciar traduções, apostilas ou procurações, é importante identificar exatamente quais documentos serão necessários para a operação pretendida.

O problema pode aparecer somente quando eu tentar vender o imóvel?

Sim. E esse é um risco que merece atenção.

Imagine que um brasileiro compre um apartamento enquanto está casado com uma estrangeira.

A aquisição é concluída, o imóvel é registrado e a família continua morando no exterior.

Anos depois, surge uma oportunidade de venda.

Nesse momento, o tabelionato ou o Registro de Imóveis pode precisar esclarecer o regime de bens e verificar se a participação do outro cônjuge é necessária.

Se a esposa estiver no exterior, poderá ser necessário organizar sua assinatura ou representação por procuração.

Uma pendência que não foi identificada na aquisição pode acabar interferindo na venda, justamente quando já existe comprador e prazo para concluir o negócio.

A exigência pode envolver documentos do casamento, comprovação do regime patrimonial ou providências de regularização perante o Registro Civil.

Por isso, esclarecer a situação matrimonial antes da compra também pode evitar dificuldades futuras.

Como comprar um imóvel no Brasil com segurança quando o cônjuge é estrangeiro?

O primeiro cuidado é identificar corretamente o estado civil do comprador brasileiro e verificar se o casamento estrangeiro já consta dos registros civis nacionais.

Em seguida, é necessário compreender qual regime patrimonial se aplica e quais consequências ele poderá produzir sobre o imóvel.

Também deve ser examinada a origem dos recursos utilizados na compra, especialmente quando o objetivo é adquirir o bem como patrimônio particular.

Depois, é preciso definir quem figurará como adquirente, se o cônjuge estrangeiro precisará participar de algum ato e quais documentos serão exigidos.

Se houver financiamento, será necessário verificar também os requisitos da instituição financeira.

Quando os envolvidos residem no exterior, a forma de assinatura e eventual utilização de procuração devem ser organizadas antecipadamente.

O casamento com estrangeiro não impede automaticamente a compra de imóvel no Brasil. O que pode comprometer a operação é ignorar os efeitos patrimoniais desse casamento ou descobrir as exigências documentais somente na etapa final.

A MCDS Marcondes Advocacia Internacional atua na regularização de casamentos celebrados no exterior e na análise de questões matrimoniais e patrimoniais que interferem em negócios imobiliários no Brasil, especialmente quando os interessados residem fora do país.